Im Beschlusspaket der Bundesregierung und der Ministerpräsidenten vom 13.12.2020 wurde unter Ziffer 15 vereinbart, dass für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Covid-19 Maßnahmen betroffen sind, gesetzlich vermutet wird, dass erhebliche (Nutzungs-) Beschränkungen infolge der Covid-19-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können. Dies soll laut Beschluss Verhandlungen zwischen Gewerbemietern bzw. Pächtern und Eigentümern vereinfachen.
Dass sich eine Möglichkeit zur Kürzung der Miete infolge einer sog. Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) ergeben kann, hatten wir in unserem letzten Newsletter unter Verweis auf eine Entscheidung des Landgerichts Heidelberg bereits aufgezeigt. Dort kam eine Vertragsanpassung in Form einer Mietkürzung jedoch nicht in Betracht, weil der Mietpartei in dem entschiedenen Fall ein unverändertes Festhalten an der vertraglich vereinbarten Mietzahlung unter Abwägung aller Umstände einschließlich der vertraglichen Risikoverteilung zumutbar gewesen sei. Schließlich trage der Mieter das Verwendungsrisiko, bei der gewerblichen Miete also vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können.
Die Frage, die Ziffer 15 des Beschlusspakets nun offen lässt, ist, ob dadurch die im Rahmen des § 313 BGB zu berücksichtigende Risikoverteilung nun grundsätzlich zu Lasten des Vermieters ausfallen oder lediglich klargestellt werden soll, dass der § 313 BGB grundsätzlich anwendbar ist. Dies lässt die Formulierung im Beschlusspaket jedoch leider nicht erkennen, wobei wohl eher letzteres gewollt ist. Für die Praxis bleibt daher weiterhin offen, wann einer Mietvertragspartei unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, ein Festhalten am unveränderten Vertrag nicht mehr zugemutet werden kann. Es ist also weiterhin eine Interessenabwägung im Einzelfall vorzunehmen, bei der sicherlich auch die individuellen Parteiverhältnisse zu berücksichtigen sind.
Es bleibt nun abzuwarten, wie und in welcher Form der Beschluss konkret umgesetzt wird und hierbei die weiterhin offenen Fragen, wie z.B. die sich konkret ergebenden Rechtsfolgen, das Konkurrenzverhältnis zu mietrechtlichen Vorschriften, etc., gelöst werden. Wir sind gespannt und werden Sie selbstverständlich auf dem Laufenden halten!
Sofern Sie Fragen oder sonstige Anliegen rund um das Thema haben, kommen Sie jederzeit gerne auf uns zu!
Mit freundlichen Grüßen
