Satell | Geplante Einschränkungen von Schriftformkündigungen im Mietrecht

Ende Dezember vergangenen Jahres hat der Bundesrat in seiner letzten Sitzung im Jahr 2019 für Bewegung zum Thema „Schriftform im Mietrecht“ gesorgt. Durch den Gesetzesentwurf des Bundesrates, welcher nun in den Bundestag eingebracht wird, soll im Wesentlichen die Möglichkeit der Schriftformkündigung im Mietrecht eingeengt werden.

Wie Ihnen bekannt ist, führt ein Verstoß gegen die Schriftform im Mietrecht gemäß §§ 550, 126 BGB derzeit dazu, dass langfristig geschlossene Mietverträge zwar wirksam sind, aber als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelten und somit jederzeit unter Berücksichtigung der gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden können. Da die mietvertraglich vereinbarte Laufzeit für die jeweiligen Vertragsparteien von großer wirtschaftlicher Bedeutung ist, soll durch das Inkrafttreten des eingebrachten Gesetzentwurfes Rechts- und Planungssicherheit für die Mietvertragsparteien geschaffen werden.

Im Wesentlichen sieht der Entwurf unter voraussichtlicher Abschaffung des § 550 BGB und Neuschaffung eines § 566 Abs. 3 BGB folgende Änderungen vor:

Das Kündigungsrecht kann nur noch durch einen Erwerber ausgeübt werden und nur in den Fällen, in denen es bereits vor seinem Erwerb zu einem Verstoß gegen die Schriftform gekommen ist.
Ein Kündigungsrecht für die ursprünglichen Parteien des Mietvertrages besteht nicht mehr.
Das Kündigungsrecht kann nur binnen drei Monaten seit Kenntnis des Erwerbers von der schriftformwidrigen Vereinbarung ausgeübt werden.
Der Mieter hat das Recht, der Kündigung zu widersprechen und diese abzuwenden, indem er sich bereit erklärt, das Mietverhältnis unter den Bedingungen fortzusetzen, die sich aus den die Schriftform wahrenden Vereinbarungen ergeben, d.h. der Mieter verzichtet auf die nicht der Schriftform entsprechend getroffenen Zusatzvereinbarungen.

Erwähnenswert – und sicherlich im Rahmen der derzeitigen Praxis zu berücksichtigen – ist, dass die vom Gesetzgeber noch zu verabschiedende Neuregelung auch für Bestandsmietverträge Anwendung finden soll, sofern bei Inkrafttreten der Gesetzesänderung eine Kündigung der anderen Partei noch nicht zugegangen ist.

Der Gesetzesentwurf des Bundesrates ist sicherlich zu begrüßen, da er zumindest versucht, die Rechtsunsicherheit infolge etwaiger Schriftformverstöße und die damit verbundenen Kündigungsmöglichkeiten zu begrenzen. Bisher erscheint der Entwurf jedoch noch lückenhaft, da er insbesondere nur einen Teil der Schriftformproblematik, nämlich die der formwidrigen Nebenabreden, erfasst. Es ist zu hoffen, dass diese Lücken sowie etwaige weitere Unklarheiten im Gesetzgebungsverfahren geschlossen werden. Es bleibt daher abzuwarten, ob bzw. mit welchem Inhalt der Gesetzesentwurf verabschiedet wird.

Wenn Sie Fragen zum Thema Schriftform sowie zu den Auswirkungen der beabsichtigen Gesetzesänderung haben, zögern Sie bitte nicht, uns anzusprechen. Wir stehen Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung!

Mit freundlichen Grüßen

David Quick & Dr. Claudia Schilling

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