Sehr geehrte Damen und Herren,

wie der regen Berichterstattung in den vergangenen Wochen zu entnehmen war, hat der Bundesgerichtshof in einem Grundsatzurteil zum Grundstücksrecht (V ZR 12/17, Urteil vom 14.09.2018) Klarheit über Ansprüche der  Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH (BVVG) im Zusammenhang von Windenergienutzung auf ehemaligen volkseigenen Grundstücksflächen in Ostdeutschland  geschaffen. Nunmehr wurde die ausführliche Urteilsbegründung zur Entscheidung veröffentlicht, aus der sich auch die im Detail aufschlussreichen rechtlichen Erwägungen des Senats ergeben.

Aufgabe der BVVG ist in erster Linie der Verkauf und die Verpachtung von Acker- und Grünflächen, bei denen es sich um ehemalige volkseigene Grundstücke auf dem Gebiet der ehemaligen DDR handelt.  Bei der Planung und Realisierung von Energieprojekten in Ostdeutschland sind dementsprechend oft Grundstücksflächen betroffen, die im Eigentum der BVVG stehen oder die der jeweilige Grundstückseigentümer zuvor aus dem Bestand der BVVG erworben hat. Im Rahmen solcher Erwerbsvorgänge wurden weitgehend inhaltsgleiche Kaufverträge auf Grundlage des für diese Flächen einschlägigen § 3 Ausgleichsleistungsgesetz (AusglLeistG) geschlossen, die unter anderem ein Rückkaufsrecht zugunsten der BVVG sowie eine Zahlungspflicht für den Fall vorsehen, dass die vertragsgegenständlichen Flächen nicht über eine bestimmte Dauer hin ausschließlich zur Landwirtschaft genutzt werden (sog. „Sicherung der Zweckbestimmung“, vgl. § 12 FlErwV).

In dem nun entschiedenen Fall hatte der Bundesgerichtshof über die Wirksamkeit einer Klausel zu entscheiden, mit der sich der landwirtschaftliche Erwerber gegenüber der BVVG im Kaufvertrag u.a. verpflichtet hatte, bei einer Flächennutzung für andere als für landwirtschaftliche Zwecke den Großteil der im Standortnutzungsvertrag vereinbarten Entschädigungszahlungen des Anlagenbetreibers an die BVVG auszukehren. Der Bundesgerichtshof hat diese Regelung im Kaufvertrag, die die BVVG zur Abschöpfung von Nutzungsentgelt berechtigen soll, nun für unwirksam erklärt.

Aufgrund der vielfachen Verwendung der Regelung durch die BVVG qualifiziert der BGH die Klausel als Bestandteil allgemeiner Geschäftsbedingungen der BVVG, die u.a. dem gesetzlichen Verbot der unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners (§ 307 Abs. 1 u. 2  BGB) unterliegen. Gemäß § 12 Abs. 3 FlErwV muss die BVVG jeder Verfügung über ehemalige BVVG-Flächen durch den Erwerber, also auch einer Belastung mit dinglichen Sicherheiten für Windkraftanlagen, zustimmen. Diese Zustimmung ist zwingend zu erteilen, wenn die Zweckbindung zur landwirtschaftlichen Nutzung der Flächen im Einzelfall nicht gefährdet ist. Nach Auffassung des BGH wird der Flächenerwerber durch Klauseln unangemessen benachteiligt, in denen die BVVG an Ihre Zustimmungserteilung weitere Bedingungen knüpft, insbesondere die Abführung von Nutzungsentschädigungszahlungen von Windparkbetreibern, obwohl eine Gefährdung der Zweckbindung nicht gegeben ist.

Der BGH hat nun klargestellt, dass eine Windkraftnutzung die Zweckbindung (also die dauerhafte Flächennutzung für landwirtschaftliche Zwecke) nicht gefährde und damit die Unwirksamkeit der BVVG-Vertragsklausel festgestellt. Dass soll jedenfalls dann gelten, wenn die Windkraftnutzung insgesamt nur einen kleinen Anteil der ursprünglich von der BVVG erworbenen Flächen ausmacht (hier: 1,41 Prozent). Der BGH misst damit den tatsächlichen Nutzungsverhältnissen, die durch die Windkraftnutzung am Kaufgrundstück entstehen, maßgebliche Bedeutung zu. Sofern der Umfang der Flächenversiegelung, der regelmäßig das Maß der landwirtschaftlichen Nutzbarkeit des Standortgrundstücks ausmachen wird, im Verhältnis zur Grundstücksgröße ähnlich gering ist, dürfte die Entscheidung auf vergleichbare Sachverhalte übertragbar sein. Ansprüche der BVVG im Zusammenhang mit Windkraftnutzung ehemaliger BVVG-Flächen werden damit in vielen Fallkonstellationen nur noch untergeordnete Bedeutung haben. Letztlich wird es aber – wie so oft – maßgeblich auf die Umstände des jeweiligen Einzelfalls ankommen.

Wenn Sie Fragen zum Thema Zahlungsklauseln der BVVG und den Auswirkungen der aktuellen Rechtsprechung haben, stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

SATELL Partnerschaft