Sehr geehrte Damen und Herren,
die Corona-Krise hält Deutschland und die ganze Welt in Atem. Die Auswirkungen der Pandemie auf die Wirtschaft können bisher nicht abgeschätzt werden, ein Ende ist jedenfalls nicht in Sicht. Die Politik versucht, nachteilige Entwicklungen des Corona-Virus weitgehend und so schnell wie möglich abzufangen. Der Bundestag hat daher in vielen Bereichen kurzfristig Gesetze angepasst und geändert, unter anderem im Mietrecht.
Die vom Bundestag beschlossene gesetzliche Regelung bezweckt primär den Schutz von Mietern, welche von den Auswirkungen des Corona-Virus und den einschränkenden Maßnahmen nach dem Infektionsschutzgesetz betroffen sind. Allerdings ist dieser Schutz auch begrenzt. Die nachstehenden Ausführungen zur Miete gelten im Übrigen analog für die zu zahlende Pacht in Pachtverträgen.
Wir dürfen daher für Sie die Kernaussagen der Gesetzesänderung im Folgenden zusammenfassen:
Mieter von Wohn- und von Gewerbeimmobilien werden bei Mietrückständen vor Kündigungen geschützt.
Der Vermieter darf das Mietverhältnis nicht aufgrund von Mietrückständen kündigen, die aus monatlichen Zahlungsverpflichtungen des Mieters im Zeitraum vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 auflaufen. Der Begriff „Miete“ umfasst in diesem Zusammenhang die Grundmiete und die laufenden Betriebs- und Nebenkosten. Der jetzt geltende Zeitraum bis zum 30.06.2020 kann durch Rechtsverordnung nochmals zweimal um je 3 Monate verlängert werden.
Voraussetzung für die Beschränkung des vermieterseitigen Kündigungsrechts ist, dass die Mietrückstände auf die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie, z.B. auf fehlende Umsätze oder Kurzarbeitergeld, zurückzuführen sind. Die vorübergehende Zahlungsunfähigkeit hat der Mieter im Streitfall durch entsprechende Nachweise, eine Versicherung an Eides Statt oder sonstige geeignete Mittel darzulegen. Mieter oder Pächter von Gewerbeimmobilien können dies auch durch Vorlage einer behördlichen Verfügung glaubhaft machen, mit der ihnen der Betrieb untersagt oder erheblich eingeschränkt wird. Mieter werden ihren Vermieter in vielen Fällen sicherlich proaktiv über den finanziellen Engpass aufgrund der Corona-Krise informieren.
Die Regelung gewährt dem Mieter einen Zahlungsaufschub von 24 Monaten. Es ist daher zu beachten, dass die rückständige Miete – unter Vorbehalt weiterer Gesetzesentwicklung – spätestens bis zum 30.06.2022 zu begleichen ist. Wird die rückständige Miete bis zu diesem Zeitpunkt nicht vollständig bezahlt, ist der Vermieter berechtigt, den Mietvertrag zu kündigen. Da der Mieter zur fristgerechten Zahlung verpflichtet bleibt, hat der Vermieter grundsätzlich einen Anspruch auf die entstehenden Verzugszinsen bei ausbleibenden Mietzahlungen.
Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass Zahlungsrückstände aus früheren Zeiträumen sowie andere Kündigungsgründe von der Gesetzesänderung nicht berührt werden und den Vermieter weiterhin zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.
Bei Fragen zu Ihren Mietverhältnissen stehen wir Ihnen insbesondere vor dem Hintergrund der enormen Herausforderungen, vor die uns das COVID-19 Virus als Gesellschaft stellt, jederzeit sehr gerne zur Verfügung.
Bleiben Sie gesund!
SATELL Rechtsanwälte Steuerberater
Dr. Claudia Schilling David Quick
