Sehr geehrte Damen und Herren,
der Bundesgerichtshof hat am 18.03.2015 zwei Urteile erlassen, die eine Kursänderung seiner Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen bedeuten. Die Entscheidungen des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs betrafen Wohnraummietrecht, es ist allerdings durchaus denkbar, dass sie von dem für Gewerberaummietrecht zuständigen XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs übernommen werden.
Unrenoviert übergebene Wohnung
Demnach sei eine Formularklausel unwirksam, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlege (BGH, Az. VIII ZR 185/14). Der Mieter dürfe nicht zur Beseitigung von Gebrauchsspuren des Vormieters verpflichtet werden oder dem Risiko ausgesetzt sein, dass er die Wohnung am Ende in einem besseren Zustand zurückgeben muss als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.
Somit darf der Mieter nur zu den Renovierungsleistungen verpflichtet werden, die sich auf Gebrauchsspuren aus seiner eigenen Vertragszeit beziehen, es sei denn, er erhält vom Vermieter einen angemessenen Ausgleich.
Für neu abzuschließende Mietverträge bedeutet dies: Entweder wird die Wohnung renoviert an den Mieter übergeben, oder es können – wenn die Wohnung unrenoviert ist – dem Mieter nur bei gleichzeitigem angemessenen Ausgleich Schönheitsreparaturen auferlegt werden. In dem konkreten Fall hat der BGH einen Ausgleich in Höhe einer halben Monatsmiete für Streicharbeiten in drei Räumen für nicht angemessen erachtet.
Quotenabgeltungsklauseln
Außerdem hat der BGH entschieden, dass sog. Quotenabgeltungsklauseln, nach denen der Mieter die Kosten für Schönheitsreparaturen anteilig tragen muss, wenn die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber noch nicht fällig sind, unwirksam sind (BGH, Az. VIII ZR 242/13). Damit ändert der BGH auch hierzu seine frühere Rechtsprechung.
Bislang konnte dem Mieter durch eine Quotenabgeltungsklausel der Anteil an Kosten auferlegt werden, der sich nach dem Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum bemaß, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung der Nutzung aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.
In einer solchen Formulierung sieht der BGH nun eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Diese liege darin, dass der Mieter den Kostenanteil nicht verlässlich ermitteln könne und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich sei, welche Belastung ggf. auf ihn zukomme. Dies gelte laut BGH unabhängig davon, ob die Wohnung bei Mietbeginn renoviert oder unrenoviert war.
Damit sind nun die sog. Quotenabgeltungsklauseln definitiv zu Fall gebracht, die bereits bislang nur sehr schwer wirksam formuliert werden konnten. Alle Quotenabgeltungsklauseln sollten daher aus eventuellen Vertragsmustern herausgenommen werden.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Claudia Schilling
